I diritti dei condomini - (centrostudifinanza.it)
La gestione delle spese di manutenzione in condominio presenta spesso complessità e controversie. Ecco come muoversi
I problemi non mancano, soprattutto quando alcuni proprietari sostengono lavori urgenti a proprie spese e pretendono il rimborso dalle altre parti. La recente ordinanza n. 16351/2025 della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sui casi in cui è legittimo richiedere il rimborso o il risarcimento per interventi eseguiti autonomamente in edifici condominiali.
Nel vivere condominiale, i proprietari condividono l’onere della manutenzione delle parti comuni, che è essenziale per la sicurezza e la conservazione dell’immobile. Spesso, tuttavia, la gestione ordinaria e straordinaria delle opere necessarie può essere trascurata o ritardata, portando un singolo condomino – o una minoranza di essi – a farsi carico di interventi urgenti, senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea o dell’amministratore.
Quando il condomino ha diritto al rimborso per lavori urgenti
Il Codice civile, all’articolo 1134, stabilisce che il condomino che agisce senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, a meno che la spesa non sia urgente. Inoltre, l’articolo 1110 sancisce che chi sostiene spese necessarie per la conservazione delle parti comuni, in caso di trascuratezza degli altri condomini o dell’amministratore, ha diritto al rimborso. Si tratta quindi di lavori di manutenzione straordinaria indifferibili, indispensabili a garantire la stabilità e la sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti.
Per poter esigere il rimborso pro quota, il condomino deve dimostrare che l’intervento era strettamente necessario e che non era possibile attendere la decisione dell’assemblea, oppure che l’assemblea ha negato ingiustamente la realizzazione di lavori comunque indispensabili. In assenza di tali requisiti, come ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 16351/2025, il rimborso potrà essere negato.
Questa tutela è fondamentale soprattutto in presenza di situazioni di emergenza, in cui la diligenza del “buon padre di famiglia” impone di agire prontamente per evitare pregiudizi maggiori o danni a terzi, anche in ottemperanza a ordinanze comunali o disposizioni di legge. Un’altra fattispecie in cui il condomino può agire per ottenere un risarcimento riguarda i casi in cui il condominio stesso, tramite l’amministratore o i singoli condomini, sia responsabile per danni causati da negligenza o colpa nella manutenzione delle parti comuni.
In tali circostanze, il proprietario che ha sostenuto spese per riparazioni dovute a danni provocati da incuria può richiedere il risarcimento integrale delle somme spese, sia per danni patrimoniali che, eventualmente, non patrimoniali, documentando tutte le spese sostenute. Se la richiesta di risarcimento viene rifiutata, sarà necessario adire le vie legali con una causa civile per ottenere giustizia.
Parallelamente alle questioni di rimborso e risarcimento, è importante ricordare le agevolazioni fiscali disponibili per gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e miglioramento energetico sulle parti comuni.
Secondo quanto previsto dall’Agenzia delle Entrate, fino al 31 dicembre 2024 le spese sostenute per lavori sulle parti comuni di un condominio possono usufruire di una detrazione fiscale del 50%, con un limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2025 tale detrazione scende al 36% con un limite di 48.000 euro.
Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile, che includono il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili, i locali per servizi comuni e le opere di uso comune come ascensori, fognature e impianti di riscaldamento centralizzato.
Le detrazioni sono riconosciute a ciascun condomino in proporzione alla quota millesimale di proprietà e sono applicabili anche nei cosiddetti “condomini minimi”, ossia edifici con non più di otto condomini che non hanno obbligo di amministratore.