Presentiamo di seguito un’analisi economico-matematica del contratto di mutuo ipotecario. Lo studio pone l’accento sull’attribuzione di un adeguato livello di rischio al mutuatario, proponendo un modello di valutazione del rischio di default utile per monitorare tale parametro durante tutta la durata del contratto di mutuo e assegnarvi quindi un congruo livello di costo.

Sunto

L’articolo analizza i risvolti economici e finanziari del contratto di mutuo ipotecario, modalità in cui per il mutuante (tipicamente la Banca) si verifica l’attenuazione ma non l’annullamento del rischio di insolvenza del debitore. Il contributo presenta quindi un modello di valutazione del rischio di default, per una generica forma di mutuo nella modalità applicativa riservata all’operatore famiglia per l’acquisto di un immobile sul quale si iscrive un’ipoteca a garanzia, in un’ottica personalizzata e dinamica.

La personalizzazione deriva dalla valutazione della situazione familiare e economico-finanziaria che determina il personale livello di rischio di default e di conseguenza l’applicazione di un congruo tasso di interesse per la restituzione del debito.

La dinamicità è ottenuta tramite l’opportunità di ricorrere ad un contratto, tipicamente di medio-lungo periodo, rinegoziabile a scadenze legate nelle quali il livello di rischio di insolvenza del mutuatario viene agganciato al costo del mutuo.

Un esempio numerico illustra l’applicazione del modello attraverso l’uso del foglio elettronico EXCEL.

Introduzione

E’ fuor di dubbio che le banche abbiano interesse a concedere mutui nell’ottica della diversificazione dell’attività creditizia e tale diversificazione va riguardando, sempre più di frequente, anche le scadenze che non sorprende più veder sfiorare i quarant’anni anni.

Tuttavia, è anche interesse degli intermediari bancari creare opportunità di solvibilità per il debitore, nel senso di favorire la fisiologica estinzione del rapporto.

Nell’ambito della problematica dell’asimmetria informativa, il modello proposto mira a ridurla mediante la valutazione di variabili personali, inerenti la situazione familiare ed economico-finanziaria, oltre alle variabili oggettive quali importo del mutuo e durata del contratto. L’asimmetria informativa ex-ante caratterizza sempre le due parti di un contratto e riuscire ad annullarne gli effetti fino a replicare condizioni di simmetria informativa è l’obiettivo che si vuole perseguire, nell’intento di valutare il reale livello di rischio di insolvenza del debitore.

Il contributo propone una soluzione al possibile verificarsi di insolvenza durante il contratto di mutuo ipotecario. Tale possibilità spesso si manifesta e concretizza con la difficoltà di pagamento della rata, aumentata a seguito della variazione dei tassi, in una situazione di mancato adeguamento del reddito. Lo studio presenta un modello di valutazione del rischio di default per una generica forma di mutuo nella modalità applicativa riservata all’operatore famiglia per l’acquisto di un immobile sul quale si iscrive un’ipoteca a garanzia. Considerato che l’operazione di mutuo è un’operazione di lungo periodo, è plausibile pensare che possano mutare le condizioni di solvibilità del soggetto, pertanto potrebbe risultare efficace, oltre ad un’attenta attività di screening, anche un’attività di monitoring. In merito a ciò, proponiamo un modello di contratto a “negoziazione dinamica” ovvero rinegoziabile a scadenze legate al livello di rischio di default. Tale modello, con opportune modifiche, si può applicare anche alle aziende nella valutazione della richiesta di accesso al credito.

2. Evoluzione del mercato e nuove esigenze

Come noto gli anni 2007 e 2008 hanno segnato un periodo di particolare allerta per il mercato dei mutui. La crisi USA ha acceso l’attenzione sul livello di rischio che, in tal caso, si è rivelato non sostenibile e che, in buona parte, ha determinato la crisi di importanti istituti bancari i quali hanno provato a riversare sul mercato i rischi assunti tramite spregiudicate operazioni con prodotti derivati. Diverso il caso dell’Europa e dell’Italia dove le rigide norme sulla “soglia di usura”, introdotta per tutt’altri motivi nonché in vincoli imposti da Basilea 2, hanno tenuto fuori dal nostro mercato i mutui c.d. subprime.

Per le banche erogatrici, le recenti innovazioni introdotte dalla L. 40/2007 (legge Bersani), a seguito del rilevante aumento dei tassi d’interesse variabili, hanno aumentato la competitività del mercato attraverso l’eliminazione dei costi di uscita dal contratto quali l’eliminazione della penale per estinzione anticipata.

Il risultato è stato un vantaggio per i consumatori finali,  per i quali gli spread si sono ridotti passando da una media di 1,49 punti percentuali nel 2005 ai attuali 1,07 del 2008, costringendo però le banche a rivedere le strategie a causa di una riduzione della redditività e del fatto che attualmente circa il 20% dei mutui che vengono erogati sono di sostituzione o surroga oltre all’alto numero di rinegoziazioni richieste e concesse negli ultimi tempi.

Inoltre, le stesse banche però sono sempre meno disposte a vendere mutui a lunga durata parametrati all’Euribor e stanno studiando strategie per aumentare l’efficienza e ridurre rischio e costi: crescerà quindi la presenza di reti di vendita esterne, ci saranno meno prodotti disponibili ma una maggior flessibilità come ad esempio lo spread personalizzato oggetto del presente contributo.

Oltre che dalla pratica bancaria anche dalla letteratura recente emerge l’esigenza di individuare meccanismi di personalizzazione e strutturazione dei contratti di mutuo finalizzati alla riduzione delle asimmetrie informative, dei rischi per le parti e del razionamento del credito tenendo conto delle caratteristiche economiche e sociali del potenziali mutuatari.

In [4] vengono dimostrati differenti equilibri quando, in presenza di asimmetrie informative, il tipo di rischio del mutuatario è parzialmente o totalmente inosservabile per il mutuante ed estende l’analisi al legame tra le caratteristiche del mutuo prescelto ed il profilo di rischio (es. un mutuatario a basso rischio di default sceglierà mutui con rimborso a rate costanti mentre viceversa per livelli maggiori di rischio si sceglieranno forme più flessibili e rinegoziabili).

Alcuni studi empirici [15] e [16] identificano diverse caratteristiche osservabili del debitore che possono segnalare ex ante la presenza di un più alto rischio di default come l’essere un lavoratore autonomo, la tipologia del contratto di lavoro, il numero di familiari, il patrimonio non immobiliare ed il quartiere di residenza.

Esistono inoltre fasce deboli di clientela che fanno più fatica a trovare credito: giovani coppie, lavoratori a termine, immigrati; soggetti sui quali l’aumento del costo del denaro incide notevolmente.

In [9] e [12] vengono addirittura provate ed esaminate le disparità razziali nel mercato dei mutui ipotecari ed evidenziato come si renda necessaria una ricerca maggiormente mirata alla personalizzazione dei prestiti sulle caratteristiche oggettive del creditore.

3. Il modello

È proprio in questa ottica appena ricordata che si inserisce la nostra proposta. Se fino ad ora, in una operazione di mutuo ipotecario, il tasso di interesse (fisso o variabile) veniva composto tenendo conto di parametri indifferenziati o oggettivi quali l’importo e la durata, nel modello proposto si valutano anche variabili personali, inerenti la situazione familiare ed economico-finanziaria del mutuatario.

Nella trattazione che segue chiameremo “di mercato” o “base” il tasso di interesse che secondo la prassi attuale ci viene proposto per la restituzione del debito, senza entrare nel merito della distinzione tra fisso o variabile perché esso sarà un dato esogeno al modello.

La valutazione di variabili personali produce uno spread non negativo che rende il tasso di interesse“personalizzato”[1] ; allo spread ottenuto viene associato un livello di rischio di default del mutuatario che consente alla Banca di vedersi rimborsato il prestito e al soggetto di avere un tasso adeguato alla sua situazione di solvibilità.

Si può scegliere se applicare il tasso personalizzato “bonus” alle famiglie con meno garanzie finanziarie e quindi con un  livello di rischio maggiore oppure alle famiglie con più garanzie e, quindi, con un livello di rischio minore.

La nostra proposta è di applicare il tasso “bonus” all’operatore famiglia con meno garanzie finanziarie e, quindi, con un livello di rischio di insolvenza maggiore, per diverse ragioni: agevolare il loro accesso al credito, accelerare la ripresa economica e (questioni di marketing) enfatizzare, pur nella concorrenza, un’attività etica delle Banche.

Si tratta senza dubbio di una svolta nella concessione dei mutui alle famiglie su immobile  prima casa: il tasso di restituzione alla stregua del tasso di contribuzione all’erario.

Le ipotesi alla base del modello sono le seguenti:

1. L’operatore famiglia che richiede il mutuo non ha finalità di truffa né di insolvenza, ma vuole acquistare un bene immobile prima casa.
2. La banca eroga mutui in misura congrua alla situazione familiare e reddituale dell’operatore famiglia ed alla connessa capacità di reperire le relative informazioni riguardo al soggetto mutuatario.
3. La Banca eroga mutui con la sola finalità di vedersi rimborsati capitale e interessi.
4. Alla scadenza di ogni rata di ammortamento, si suppone che la situazione sia di perfetta simmetria informativa tra le due parti contraenti

Nel modello, si distinguono i parametri oggettivi dai parametri personali.

Con i parametri oggettivi supporremo determinato il tasso “di mercato”, esogeno al modello.

Con i parametri personali, mediante un processo di valutazione, otteniamo uno spread (effettivamente non negativo) di riduzione del tasso di mercato a cui sarà associato un livello di rischio di default del debitore.